Wenn die Gebäudeversicherung beim Wasserschaden nicht zahlt – Ein Fall von angeblichen Wartungsmängeln

Der Notruf aus dem Urlaub

Der Anruf von Herrn K. erreichte mich an einem Sonntagmorgen. „Das Wasser steht 30 Zentimeter hoch im Keller, die Mieter sind in Aufruhr, und die Versicherung will nicht zahlen!“ Die Stimme des 58-jährigen Immobilienbesitzers klang verzweifelt. Er selbst war noch im Urlaub, als ihn die Nachricht vom Wasserrohrbruch in seinem Mehrfamilienhaus erreichte. Jetzt, zwei Monate später, hatte seine Gebäudeversicherung die Regulierung des Schadens abgelehnt – mit der Begründung, er habe seine Wartungspflichten verletzt.

Das Mehrfamilienhaus und seine Geschichte

Das betroffene Objekt war ein gepflegtes Mehrfamilienhaus aus den 1980er Jahren. Acht Parteien, solide Bausubstanz, regelmäßige Instandhaltung durch einen professionellen Hausmeisterservice. Herr K. hatte das Haus vor 15 Jahren erworben und seither kontinuierlich in die Instandhaltung investiert.

Die Wasserleitungen stammten größtenteils noch aus der Bauzeit – kein ungewöhnlicher Zustand für ein Haus dieser Altersklasse. Der Hausmeister führte regelmäßige Kontrollen durch, dokumentierte seine Arbeiten in einem Wartungsbuch. „Wir haben sogar die Hauptabsperrventile jährlich überprüft“, betonte Herr K. Eine Vorsichtsmaßnahme, die sich als wichtig erweisen sollte.

Die Ablehnung der Versicherung

Das Ablehnungsschreiben der Versicherung war ein Musterbeispiel technisch-juristischer Spitzfindigkeit. Man verwies auf die „übliche Lebensdauer“ von Wasserleitungen, auf „branchenübliche Wartungsintervalle“ und die „unzureichende Dokumentation“ der Instandhaltung. Der Vorwurf: Herr K. hätte die Leitungen vorsorglich erneuern müssen, die bisherige Wartung sei nicht ausreichend gewesen.

Die technische Untersuchung

Wir beauftragten einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Wasserschäden. Seine Untersuchung brachte Überraschendes zutage: Der Rohrbruch war nicht auf Alterung oder mangelnde Wartung zurückzuführen, sondern auf eine fehlerhafte Montage bei der Errichtung des Gebäudes. Eine Verbindungsstelle war von Anfang an unter Spannung – ein Konstruktionsfehler, der sich erst nach Jahrzehnten bemerkbar machte.

Der Gutachter attestierte dem Hausmeisterservice zudem eine „überdurchschnittlich gute“ Wartungsdokumentation. Die regelmäßigen Kontrollen der Absperrventile bezeichnete er als „vorbildlich“ – sie hätten sogar dazu beigetragen, den Schaden zu begrenzen, da das schadhafte Rohrstück schnell lokalisiert und abgesperrt werden konnte.

Die rechtliche Bewertung

Die Argumentation der Versicherung erwies sich als rechtlich nicht haltbar. Die Versicherungsbedingungen enthielten zwar eine allgemeine Wartungspflicht, aber keine konkreten Vorgaben zu Intervallen oder zur Art der Dokumentation. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass solche unbestimmten Klauseln nicht zu Lasten des Versicherungsnehmers ausgelegt werden dürfen.

Entscheidend war auch die fehlende Kausalität: Selbst eine noch intensivere Wartung hätte den Schaden nicht verhindern können, da der Konstruktionsfehler bei normalen Kontrollen nicht erkennbar war. Die Versicherung konnte nicht nachweisen, dass eine Pflichtverletzung den Schaden verursacht oder verschlimmert hatte.

Der Weg zur Regulierung

Mit dem technischen Gutachten und unserer rechtlichen Analyse konfrontierten wir die Versicherung. Die Faktenlage war eindeutig: Ein nicht erkennbarer Konstruktionsfehler als Schadensursache, eine vorbildliche Wartungsdokumentation und keine Kausalität zwischen den behaupteten Versäumnissen und dem Schaden.

Nach mehreren Verhandlungsrunden lenkte die Versicherung ein. Man übernahm nicht nur die Kosten für die Trocknung und Sanierung des Kellers, sondern auch die notwendige Erneuerung des schadhaften Rohrabschnitts.

Praktische Tipps für Immobilienbesitzer

Der Fall von Herrn K. bietet wichtige Lehren für alle Immobilienbesitzer:

Erstens: Investieren Sie in ein professionelles Wartungsmanagement. Ein qualifizierter Hausmeisterservice mit guter Dokumentation ist keine Kostenposition, sondern eine Investition in die Gebäudesicherheit.

Zweitens: Prüfen Sie Ihre Versicherungsbedingungen genau. Achten Sie besonders auf Klauseln zu Wartungspflichten und Obliegenheiten. Im Zweifel lassen Sie sich die Anforderungen schriftlich von der Versicherung bestätigen.

Drittens: Reagieren Sie sofort bei Wasserschäden. Je schneller der Schaden eingedämmt wird, desto geringer sind die Folgekosten. Eine schnelle Reaktion ist auch ein wichtiges Argument gegen den Vorwurf der Obliegenheitsverletzung.